Hvor mye egenkapital trenger jeg for å kjøpe bolig?

Minst 10 % av kjøpesummen - utlånsforskriften § 7 setter et tak på 90 % belåningsgrad, så egenkapitalkravet er det aritmetiske komplementet. I tillegg kommer dokumentavgift (selveier), tinglysingsgebyr og en anbefalt buffer - se regnestykket over for hva det faktisk blir i kroner.

Er 10 % egenkapital nok i praksis?

10 % dekker det lovpålagte minimumet, men ikke dokumentavgiften (2,5 % for selveier), tinglysingsgebyret eller en buffer til flyttekostnader og uforutsette utgifter. Mange glemmer disse postene og oppdager for sent at de trenger mer kontanter enn selve egenkapitalkravet tilsier.

Slipper jeg dokumentavgift ved kjøp av borettslagsleilighet?

Ja, kjøp av andel i borettslag er fritatt dokumentavgift siden du kjøper en andel i boligselskapet, ikke fast eiendom direkte. Men tinglysingsgebyret gjelder likevel - det er kun dokumentavgiften som bortfaller, ikke tinglysingsgebyret.

Hvor stor buffer bør jeg ha utover minimumet?

Ingen lovpålagt sats, men flere uavhengige meglerkilder anbefaler 3-5 % av kjøpesummen til flyttekostnader og uforutsette reparasjoner det første året. Dette er noe annet enn den løpende nødbufferen for faste boligkostnader - se guiden om buffer for boligeiere for det.

Hvor mye egenkapital trenger du for å kjøpe bolig?

Kort svar

Utlånsforskriften krever minst 10 % egenkapital - men det er ikke det samme som «kapitalen du bør ha tilgjengelig». Dokumentavgift, tinglysingsgebyr og en buffer for flyttekostnader og uforutsette utgifter kommer i tillegg. Regnestykket under skiller de to tydelig fra hverandre.

Regnestykket

Hva trenger du egentlig å ha tilgjengelig?

Kjøpesum (kr)

Boligtype

Ekstra buffer utover minimumet (% av kjøpesum)Ikke et lovkrav, kun en tommelfingerregel for flyttekostnader og uforutsette kostnader – anbefalt spenn er 3–5 %.

Lovpålagt minimum (10 %-regelen)

Egenkapital (10 %)500 000 kr

Dokumentavgift (2,5 %, selveier)125 000 kr

Tinglysingsgebyr545 kr

= Lovpålagt minimum625 545 kr

Anbefalt, ikke lovpålagt

+ Buffer (3 % av kjøpesum)150 000 kr

= Kapital du bør ha tilgjengelig775 545 kr

Lånebeløpet blir da 4 500 000 kr (90 % belåningsgrad, maksgrensen i utlånsforskriften). Dette er et regneeksempel basert på utlånsforskriften og faste, offentlige gebyrer – ikke en fullstendig oversikt over alt det koster å eie bolig løpende (strøm, forsikring, vedlikehold m.m.).

Det lovpålagte minimumet

Utlånsforskriften § 7 setter maksimal belåningsgrad til 90 % av boligens verdi - egenkapitalkravet på 10 % følger direkte av dette (100 % minus 90 %), det er ikke en egen paragraf. I tillegg kommer to faste, offentlige gebyrer: dokumentavgiften (2,5 % av kjøpesummen for selveier, 250 kr minimum) og tinglysingsgebyret (545 kr, likt for selveier og borettslag). Se dokumentavgift-guiden for unntakene.

Vil du vite hvor mye bolig du har råd til gitt inntekten din i stedet for en gitt kjøpesum, se guiden om utlånsforskriftens fire krav (gjeldsgrad, belåningsgrad, stresstest).

Anbefalt buffer, tydelig atskilt fra minimumet

Bufferen i regnestykket over er ikke et krav fra banken eller loven - det er en tommelfingerregel for at du ikke skal stå uten kontanter rett etter overtakelse, når flyttekostnader og de første, uventede reparasjonene dukker opp. Dette er en ANNEN buffer enn den løpende nødbufferen for faste boligkostnader - se guiden om buffer for boligeiere for den.

Regneeksempel basert på utlånsforskriftens rammer og faste, offentlige gebyrer - ikke en lånevurdering. Banken gjør en individuell kredittvurdering. Dette er ikke finansiell rådgivning.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye egenkapital trenger jeg for å kjøpe bolig?: Minst 10 % av kjøpesummen - utlånsforskriften § 7 setter et tak på 90 % belåningsgrad, så egenkapitalkravet er det aritmetiske komplementet. I tillegg kommer dokumentavgift (selveier), tinglysingsgebyr og en anbefalt buffer - se regnestykket over for hva det faktisk blir i kroner.
Er 10 % egenkapital nok i praksis?: 10 % dekker det lovpålagte minimumet, men ikke dokumentavgiften (2,5 % for selveier), tinglysingsgebyret eller en buffer til flyttekostnader og uforutsette utgifter. Mange glemmer disse postene og oppdager for sent at de trenger mer kontanter enn selve egenkapitalkravet tilsier.
Slipper jeg dokumentavgift ved kjøp av borettslagsleilighet?: Ja, kjøp av andel i borettslag er fritatt dokumentavgift siden du kjøper en andel i boligselskapet, ikke fast eiendom direkte. Men tinglysingsgebyret gjelder likevel - det er kun dokumentavgiften som bortfaller, ikke tinglysingsgebyret.
Hvor stor buffer bør jeg ha utover minimumet?: Ingen lovpålagt sats, men flere uavhengige meglerkilder anbefaler 3-5 % av kjøpesummen til flyttekostnader og uforutsette reparasjoner det første året. Dette er noe annet enn den løpende nødbufferen for faste boligkostnader - se guiden om buffer for boligeiere for det.

Regn videre

Dokumentavgiften: 2,5 %-regelen og unntakene
Boliglånskalkulator - terminbeløp for lånebeløpet du ender opp med
Hvor mye bolig har jeg råd til - samme regelverk, men med inntekt som utgangspunkt

Kilder: utlånsforskriften (lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2020-12-09-2648, direkte verifisert 2026-08-20), Skatteetaten (dokumentavgift), Kartverket (tinglysingsgebyr, verifisert 2026-08-20). Se modellkort.