Er utleie av egen bolig alltid skattefritt?

Nei. Det er skattefritt kun hvis du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi (ikke areal), og utleien varer minst 30 dager. Leier du ut mer enn halvparten av egen bolig, gjelder en 20 000 kr-grense. Leier du ut en sekundærbolig (en bolig du ikke bor i selv), er det en helt annen og strengere regel: skattepliktig fra første krone, uten noe fribeløp.

Hvordan regnes «halvparten» ut hvis rommene er ulikt verdt?

Etter hva de ulike delene av boligen kunne vært leid ut for hver for seg, ikke etter kvadratmeter. En liten hybel med egen inngang og bad kan altså representere mer enn halvparten av utleieverdien selv om den er mindre enn halvparten av arealet.

Hva skjer hvis jeg leier ut mer enn halvparten?

Da er inntekten skattepliktig hvis brutto leieinntekt overstiger 20 000 kroner i året — og da skattlegges hele beløpet, ikke bare det som overstiger grensen. Utleieinntekt beskattes som kapitalinntekt, med en flat sats på 22 % for 2026, normalt av nettoinntekten etter fradragsberettigede kostnader.

Gjelder samme regler for korttidsutleie (Airbnb)?

Nei, korttidsutleie av egen bolig (under 30 dager sammenhengende) har en egen regel med et eget bunnfradrag, 15 000 kroner for inntektsåret 2025 (skattemeldingen levert 2026). Dette er en annen situasjon enn løpende utleie av en fast utleiedel.

Hva regnes som sekundærbolig, og gjelder 20 000 kr-grensen der også?

Sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke bor i selv — for eksempel en investeringsleilighet. Nei, 20 000 kr-grensen gjelder KUN egen primærbolig. Utleie av sekundærbolig er skattepliktig fra første krone, uten noe fribeløp i det hele tatt.

Skattefri utleie: halvparten-regelen forklart, med eksempler

Skal du leie ut en del av boligen din? Om inntekten er skattefri eller ikke avhenger nesten utelukkende av én ting: hvor stor andel av boligens utleieverdi du selv bruker.

Halvparten-regelen

Utleie av inntil halvparten av egen bolig er skattefritt, forutsatt at du selv bor i resten og leier ut i minst 30 dager. Avgjørende er utleieverdien, ikke arealet: du sammenligner hva den delen du bor i kunne vært leid ut for, mot hva utleiedelen faktisk leies ut for.

Eksempel: Du bor i en enebolig og leier ut en sokkelleilighet med egen inngang. Hvis sokkelleiligheten kunne vært leid ut for 8 000 kr/mnd og resten av boligen for 12 000 kr/mnd, utgjør utleiedelen 8 000/(8 000+12 000) = 40 % av utleieverdien — under halvparten, altså skattefritt, uansett hvor mye du faktisk mottar i leieinntekt.

Leier du ut mer enn halvparten?

Da er inntekten skattepliktig hvis brutto leieinntekt overstiger 20 000 kroner i året. Går du over denne grensen, skattlegges hele beløpet — ikke bare det som overstiger 20 000 kroner. Skatten beregnes normalt av nettoinntekten (leieinntekt minus kostnader direkte knyttet til utleien, som vedlikehold av utleiedelen), med en flat sats på 22 % for 2026.

→ Regn ut din egen netto utleieinntekt etter skatt

Korttidsutleie er en egen regel

Leier du ut egen bolig i kortere perioder (under 30 dager sammenhengende, den typiske Airbnb-situasjonen), gjelder et eget bunnfradrag: de første 15 000 kronene er skattefrie for inntektsåret 2025 (skattemeldingen levert 2026), uavhengig av halvparten-regelen. Dette er altså en annen situasjon enn løpende utleie av en fast utleiedel til samme leietaker.

Sekundærbolig: en helt annen regel, ikke bare «over halvparten»

Eier du en bolig du ikke bor i selv, gjelder ikke 20 000 kr-grensen over. Utleie av sekundærbolig er skattepliktig fra første krone, uten noe fribeløp i det hele tatt — siden du ikke har noen egen boligdel å måle utleieverdien opp mot i utgangspunktet. Dette er den vanligste forvekslingen i denne guiden: «mer enn halvparten av egen bolig» og «sekundærbolig» ender begge med kapitalinntektsskatt til slutt, men terskelen for når skatteplikten inntrer er helt forskjellig.

Dette er en forenklet oversikt, ikke skatterådgivning. Skattereglene har flere detaljunntak enn det som dekkes her — sjekk skatteetaten.no eller kontakt Skatteetaten for din konkrete situasjon.

Ofte stilte spørsmål

Er utleie av egen bolig alltid skattefritt?: Nei. Det er skattefritt kun hvis du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi (ikke areal), og utleien varer minst 30 dager. Leier du ut mer enn halvparten av egen bolig, gjelder en 20 000 kr-grense. Leier du ut en sekundærbolig (en bolig du ikke bor i selv), er det en helt annen og strengere regel: skattepliktig fra første krone, uten noe fribeløp.
Hvordan regnes «halvparten» ut hvis rommene er ulikt verdt?: Etter hva de ulike delene av boligen kunne vært leid ut for hver for seg, ikke etter kvadratmeter. En liten hybel med egen inngang og bad kan altså representere mer enn halvparten av utleieverdien selv om den er mindre enn halvparten av arealet.
Hva skjer hvis jeg leier ut mer enn halvparten?: Da er inntekten skattepliktig hvis brutto leieinntekt overstiger 20 000 kroner i året — og da skattlegges hele beløpet, ikke bare det som overstiger grensen. Utleieinntekt beskattes som kapitalinntekt, med en flat sats på 22 % for 2026, normalt av nettoinntekten etter fradragsberettigede kostnader.
Gjelder samme regler for korttidsutleie (Airbnb)?: Nei, korttidsutleie av egen bolig (under 30 dager sammenhengende) har en egen regel med et eget bunnfradrag, 15 000 kroner for inntektsåret 2025 (skattemeldingen levert 2026). Dette er en annen situasjon enn løpende utleie av en fast utleiedel.
Hva regnes som sekundærbolig, og gjelder 20 000 kr-grensen der også?: Sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke bor i selv — for eksempel en investeringsleilighet. Nei, 20 000 kr-grensen gjelder KUN egen primærbolig. Utleie av sekundærbolig er skattepliktig fra første krone, uten noe fribeløp i det hele tatt.

Vi dekker også

→ Lønner utleie seg-kalkulatoren

→ Skattemelding for boligeiere: hele sjekklisten, ikke bare utleie